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【明報專訊】地產投資網絡(Real Estate Investment Network)一份最新報告指出,未來十年新西敏房地產市場將會比大溫其他城市有更大增長。

 

地產投資網絡高級分析員坎貝爾(Don Campbell)表示,大溫地區的樓市繁榮似乎遺忘了新西敏,但現在又重新發現了它。

 

坎貝爾說,新西敏樓市即將起飛的原因包括靠近1號公路及公共交通的便利性、水濱振興計劃以及新興企業對年輕僱員的需求等,該市地理位置佳,且在菲沙河北,不用橋樑連接溫哥華市。

 

大溫15個區域中,新西敏樓價僅排在第13位。不過,坎貝爾指出,這種局面將會改變,未來十年新西敏的房地產市場將會發生巨變。

 

他認為,當人們試圖從現時熾熱的房地產市場中尋求可負擔房屋時,新西敏樓市將會變得更受歡迎,人們會看到空置率下降,房租也在增長。房屋需求,特別是獨立屋價值正在快速上漲,柏文也緊隨其後。

 

報告還指出,新西敏對年輕一代的吸引力正在增長,城市的振興、生活方式、可負擔性等,都成為吸引年輕家庭的原因。另外,現在可以看到一些公司的遷入,為該市年輕人帶來更多就業機會。

 

新西敏市府目前也正考慮、對區內皇家哥倫比亞醫院(Royal Columbian Hospital)、一間中學以及帕吐洛橋(Pattullo Bridge)進行升級改造。

 

坎貝爾說,過去一直關注該區域的屋主或投資者已經非常成功地進入了這個交通樞紐城市,見證了樓市強勁發展。

 

 

報告指新西敏對年輕一代的吸引力正在增長。(新西敏市府Facebook圖片)
 
[2017.04.06] 發表



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資深商業地產梁國權剖析2017市場發展方向

 

梁國權先生隸屬於北美洲最大的地產公司Re/Max,擁有近30年的商業地產投資經驗,是加拿大西海岸最成功的投資地產及土地開拓顧問之一。梁先生可以流利的操廣東話、上海話、普通話和英語,一直致力於為客戶提供盡善盡美的服務。從業多年來,他獲獎無數,更在2015年榮獲加拿大西海岸商業地產經紀第1名。

 

2016年精準預測

憑藉多年來從業的經驗及敏銳的觀察力,梁先生精準地預測出2016年政策變動對地產市場產生的影響並指出商業地產投資將開始向周邊衛星城市擴散。梁先生說過去的2016年,地產市場十分混亂,政府頒布了一系列的政策,試圖抑制房價的增長。比較值得關注的政策包括:1)海外買家投資本地市場將額外收取15%的房屋轉讓稅;2)溫哥華地區將征收空房稅;3)政府將提供五年內無息貸款給符合要求的購房者;4)房屋租賃不可分租;5)銀行配合政府推出還貸壓力測試政策。這些政策使住宅地產投資的前景變得不是很明朗,然而卻沒有影響的商業地產投資,反而進一步提高了商業地產的需求量,使一向緊缺的商業投資物業資源變得更加匱乏,供不應求。梁先生更提到,2016年的商業地產成交量較往年增長了近一倍之多,如此大幅的增長前所未有,這也印證了他在2015年的精準預測。

 

商業地產火熱原因

商業地產投資火熱的原因,一部分是由於買家的增長。而買家又分為兩大類,其中一部分是早已投入商業地產投資的先驅者,另一部分是因為住宅政策不斷變化,而轉移投資方向的新手。先驅者早已熟識商業地產的投資方式和其中運作的規則,可以很快抓準投資目標、搶佔先機。而新手則因為對商業地產缺乏了解,對投資物業思考時間過長,加上資金不充裕,而錯過了投資機會。梁先生表示,從住宅投資轉入商業投資者,依舊是炒賣心態,希望像住宅投資那樣投入少量的資金,在短時間獲得高回報。然而,商業地產投資和住宅投資有很大分別。其中,商業資金的要求要比住宅投資多。因為每一個商業貸款會根據物業類型的不同而有不同的計算方式,貸款也需要看物業的租金收入和投資者的個人背景。同時商業地產比較難炒動,是一種穩健的投資工具。從梁先生以往的經驗來看,商業投資的回報率和銀行貸款利率息息相關。當銀行貸款利率較高時,回報率會升高;貸款利率變低的話,回報率也會轉低。由於回報率不明顯,讓大多數不了解行情的人在門外觀望,錯失良機。梁先生願意幫助有投資願望的人士進行精準的分析,并分享投資渠道。

 

公寓樓花受到青睞

或許有人會提出,近期公寓投資依舊火熱,沒有受到政策變動的波及。但梁先生認為,較多人轉向公寓投資的原因是因為2015-2016年獨棟住宅樓市場增長過高,獨立屋的政府估價更是增幅40%以上,而大溫也罕有$100萬以下的獨棟住宅。部分本地貸款公司可以將國外所擁有的資產和收入算在還貸能力內,更是給2015-2016年的房價火上澆油,這個方式如今已經被政府叫停。房價增長過快使很多資金不充裕的投資者或購買房屋自住的人被拒之門外,只得選擇購買公寓樓或樓花。這樣做一是防止通貨膨脹,二是供下一代使用或為自己未來退休安排。因此,這是公寓樓或樓花出現了搶購和排隊現象的其中一個原因。

 

2017商業地產仍有榮景

提到政策變化,梁先生也注意到中國政府近期對外幣兌換的管控。他說,海外投資者近年一向用螞蟻搬家的方式,將資金轉出海外。然而這一次的政策變動,使資金流動和用途受限,使本地受到很大障礙。但整體來說,大溫地區的房價與中國大城市(如:北京,上海,廣東)相比,價格依舊偏低,外幣管控不會擊退海外投資者入資的願望;況且加拿大是個移民國家,政府一向支持自由市場,梁先生覺得房價增長和加幣貶值有密切關聯。但匯率變動涉及全球金融體系,加國很難自行調高利率而抑制房價增長。

 

梁先生指出,2017年的商業地產依舊會維持一向僧多粥少的局面,政策的改動將使住宅類地產投資者用更長的時間思考,但BC省房產價格已經居高不下。

 

如果想更多了解房地產的投資信息,歡迎隨時聯絡梁國權先生。

 

 

聯絡電話:604-644-6482

電子郵箱:raymondkleung@hotmail.com

個人網站:410commercial.com

 

 

 

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【明報專訊】溫市中心最後一個碼頭開發機會昨日正式對外徵求買主,這片位於溫市新會議中心前的水域面積高達6.2英畝,已經取得市府開發成碼頭許可,可供最長300呎的「超級遊艇」停泊,與全加最大的水上飛機場毗鄰。代理銷售的地產商透露,該交易由於絕無僅有且牽涉內容複雜,所以不設掛牌價,將視談判結果而決定,買主需自行興建並管理碼頭,碼頭則是由買主所有。

 

該發展機會的代理銷售商認為,愛好超級遊艇的中國商人應該對在溫市投資興建碼頭抱有高度興趣,他預期這次發展權若賣給中國買家,將是大溫首度有中國人買下碼頭發展權。

 

商業地產商Colliers International昨日在網站開始銷售6.2英畝碼頭發展機會。Colliers資深副總裁萊斯特(Mark Lester)指出,會議中心前的水域的發展權利,目前是由Vancouver Harbour Flight Centre Limited Partnership取得,該公司背後老闆是兩間溫哥華的財團。該水域的發展計劃分成兩部分,一部分已經發展為水上飛機停泊場,另一部分則規劃成碼頭,目前放售的發展機會則是規劃成碼頭的水域,總共有6.2英畝。

 

萊斯特說,最近幾年想在溫哥華興建碼頭的人士應都知道,欲向市府了解與有關碼頭有關的各項發展許可,其程序及實際執行是如何困難,這也突顯該發展機會的難得之處。他表示,由於該水域已得到市府許可作為碼頭地點,其使用用途即是碼頭,買下發展機會的買家可以省去向市府申請興建碼頭的程序,而開始進入興建工程。他說,溫市中心目前欠缺可以停靠長度超過80呎較大遊艇的碼頭。

 

他說,買家可以將碼頭規劃成讓豪華遊艇停靠的私人碼頭,或是部分作為私人碼頭,部分作成可讓商業用豪華遊艇停泊,或是賞鯨船停泊的碼頭。他強調,該水域的碼頭可以供最長達到的300呎的船隻停泊。他強調,由於該水域屬於深水停泊處,位置又位於溫市中心鄰近五星級酒店、高豪港區及購物中心,隔鄰就是全加最大水上飛機場,因此特別適合發展成豪華郵艇碼頭,未來更可的吸引世界各地擁有豪華遊艇的旅客來溫旅遊,刺激地方經濟。他舉維多利亞國際碼頭(Vancouver International Marina)為例,指該碼頭每次帶進一部豪華郵艇即可為當地帶來70萬至80萬元的經濟收入。

 

至於該碼頭發展機會為何不設出售價格?萊斯特解釋,由於該發展機會是分租水域並給予碼頭發展權,由於可能牽涉長期租約,而根據買主實際發展碼頭的內容,有可能牽涉到其他費用及成本,所以無法現在就定出價格,需要與個別買主進行談判。

 

此外,他說,根據出售發展權的規劃,買主必須負責興建碼頭及管理,最終建好的碼頭擁有權則是屬於買主。

萊斯特表示特別看好中國買家的實力,Colliers在中國的辦公室已開始向中國的富豪推廣這次難得的碼頭發展機會。

 

[2016.11.16] 發表


原文鏈接:

http://www.mingpaocanada.com/van/htm/News/20161116/vaa1h_r.htm

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【明報專訊】卑詩省長簡蕙芝昨日突然宣布,將於8月2日開始對購買大溫住宅房屋的外國買家額外徵收15%的物業轉讓稅。新例實施後,外國買家若購買200萬元房屋則需要多繳30萬元的額外稅款。

 

許多已簽合約但來不及在8月2日之前成交的中國買家首當其衝,經紀們認為省府的打擊房價辣招短期內可能令大溫過熱樓市趨於冷卻;但也有專家認為,對中國買家來說,他們資金需要出來,即使需要多繳稅,也不以為意。

 

在省府實施新例前,任何人購買房屋需要付1%至3%不等的物業轉讓稅,但新例後外國買家需要付額外的15%物業轉讓稅。以一個價值200萬元的單位為例,本來要付3.8萬元稅款,但新例下如果是海外買家,則需要合共付33.8萬元稅款。

省財政廳長麥德莊(Mike de Jong)指出,省府蒐集於6月10日至7月14日的統計顯示,外國買家在房地產的投資超過10億元,當中86%集中在低陸平原,雖然外國投資是推動本地樓價上漲的其中一個因素,但在目前樓市新房源不足的情況下,外國買家的需求令樓市目前的供應更難滿足需求。

 

 

他表示,對外國買家多課15%的物業轉讓稅,希望能夠幫助管理外國買家需求,使市場能夠有時間完成新的房屋,滿足本地家庭對房屋的需求。外國買家所指的是不具永久居民身分或是加拿大公民身分的外國人士,例如持留學生簽證的中國留學生或是中國遊客均是屬於外國買家。

 

麥德莊指出,新措施亦包括防範逃稅的規定,該規定是為了找出那些特別安排為了逃稅的交易而設計,而省府從外國買家多收的稅收,則將用在幫助省民在住房、租屋等政府補助計劃上。在罰則方面如果發現有外國買家(個人或是公司)逃稅,則除了需要繳回應繳稅款加計利息,如果是公司還要多罰20萬元,個人則多罰10萬元,至於最高入獄時間則是兩年。

 

省長簡蕙芝昨日提出包括外國買家多課徵15%在內等房屋政策的新法案Bill 28。簡蕙芝指出,本省中產家庭應該擁有置業的權利,而且那些需要租房屋的省民也應該找到適合他們居住的單位,而省府宣布新措施即是為了幫助本省省民能夠在本地繼續生活,工作,並且養育他們的下一代。

 

她說,除了新措施,省府將繼續設法增加新房屋的供應,保護買家及賣家的權利,以及設法增加出租單位。

昨日公布的新例,杜華遜(Tsawwassen)原住民土地並不在實施範圍內。

 

省府在7月初首度公布海外買家統計,顯示從6月10日至29日,外國買家佔大溫房屋交易總數的5.1%,中國買家佔所有外國買家交易的76.6%,根據推算,在這段期間自中國流入本省樓市的資金達3億元。在個別城市中,以列治文市的外國買家比例達14.3%為最高。

 

省府昨日所提的法案,亦針對溫哥華房屋負擔問題提出其他新措施,包括撥款7500萬元設立「住房優先基金」(Housing Priority Initiatives Fund);修改《房地產服務法》(Real Estate Act)結束房地產自我監管的機制;修改《溫哥華憲章》(Vancouver Charter)允許溫市府開徵空屋稅。

 

麥德莊在今年5月時還對針對外國買家課稅持保留看法,當時他說擔心省府若針對外國買家課稅,會對來自亞太地區的投資人送出錯誤訊息。

 

原文链接:http://www.mingpaocanada.com/Van/htm/News/20160726/vaa1h_r.htm

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In 2014, the Mayors of Metro Vancouver endorsed light rail for South of Fraser because of its:   

  • Transportation benefits
  • Fit with the City’s long term community plans,
  • Relative affordability compared to alternatives.
 

The Project

Over the next 30 years, Surrey will welcome 300,000 new residents. As the city grows, so do our transportation needs. LRT provides a proven, high-quality, efficient and environmentally friendly means to move people that meets our long term needs.      

Our proposed LRT network spans 27 kms with two lines and approximately 19 stops linking residents with where they need to go. See the map.

- See more at: http://www.surrey.ca/city-services/15698.aspx#sthash.oqrqZUjE.dpuf

 

 

Two Lines with Approximately 19 Stops

L-Line

  • 104 Ave connecting Surrey City Centre and Guildford Town Centre
  • King George Boulevard connecting Surrey City Centre and Newton Town Centre

Surrey-Langley Line

  • Fraser Highway connecting Surrey City Centre, Fleetwood, Clayton, Township of Langley and City of Langley

Download the preliminary station location map.


- See more at: http://www.surrey.ca/city-services/15698.aspx#sthash.oqrqZUjE.dpuf

 

Public Consultation

The project has been informed by consultation with the public and stakeholders. TransLink led the first two phases of consultation in 2010 and 2011.

  • Phase 1 (March 2010 to October 2010)

TransLink hosted 10 meetings and workshops for stakeholders to provide input on the transit opportunities in Surrey. This information along with a comprehensive technical analysis was gathered and shared with the public for feedback. Read the 2010 consultation summary

  • Phase 2 (May and June 2011)

The study team presented preliminary concepts and an evaluation of 10 design alternatives for input. Based on nearly 400 feedback questionnaires and more than 750 comments from four community workshops, key design concepts were confirmed and refined. Read the 2011 consultation summary.

  • Phase 3 (being developed)

The next phase of public consultation is being developed and will launch once additional technical work is complete. Phase 3 will focus on community integration, which will look at elements like access to stations, roadway changes to accommodate the new lines and components of station design.

More Information

Check out our Project History and Updates page. For more information on the consultation process, visit translink.ca/rapidtransit.

- See more at: http://www.surrey.ca/city-services/15698.aspx#sthash.oqrqZUjE.dpuf

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  • Congratulations to Raymond Leung.
  • He has been selected to receive the No.1 award at the Re/Max Western Canada Awards Ceremony. 


2015 Production Winners


Top 5 Associates – Commercial

1 – Raymond Leung, RE/MAX Real Estate Services, Vancouver, BC
2 – Pete Vanderham, RE/MAX Medalta Real Estate, Medicine Hat, AB
3 – Peter Hall, RE/MAX Central, Burnaby, BC
4 – Noel Llewellyn, RE/MAX Commercial Advantage, Vancouver, BC
5 – Scott Predenchuk, RE/MAX Crown Real Estate – North, Regina, SK

 

 

About the RE/MAX network

RE/MAX was founded in 1973 by Dave and Gail Liniger, with an innovative, entrepreneurial culture affording its agents and franchisees the flexibility to operate their businesses with great independence.

Over 100,000 agents provide RE/MAX a global reach of nearly 100 countries.

RE/MAX, LLC, one of the world’s leading franchisors of real estate brokerage services, is a wholly-owned subsidiary of RMCO, LLC, which is controlled and managed by RE/MAX Holdings, Inc. (NYSE:RMAX).

With a passion for the communities in which its agents live and work, RE/MAX is proud to have raised more than $150 million for Children’s Miracle Network Hospitals® and other charities.

 

 



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物業轉讓稅新制今生效 75萬元以下新屋免繳 二手樓稅分三級

[2016.02.17] 發表

 

【明報專訊】省政府昨日公布的2016年財政預算案提出多項新措施,為了解決大溫地區樓市過熱的問題,預算案宣布將物業轉讓稅(property transfer tax,簡稱PTT)制度更改,並於今日起生效。在新制下,購買75萬元以下新樓的合資格人士可獲豁免支付PTT,而200萬元以上的房屋(不論新舊),買家則要額外支付新增的稅階:3%的PTT,買家亦需要表明自己的國籍。有地產經紀指,上述新措施令地產商受惠,有如幫助他們銷售新屋,但對二手樓市場不利另外,備受爭議的醫保計劃(MSP)亦有重大改革,家庭中的未成年子女由明年元旦日開始毋須再支付MSP,而省府亦會調高MSP補助的年收入上限,讓更多人獲享減免。

 

省財政廳長麥德莊(Mike de Jong)公布連續第四份平衡預算,預測2016至2017年財政年度會有2.64億元盈餘,其後兩年則預計分別有2.87億元和3.73億元盈餘。

 

另外,今年預測的經濟增長為2.4%,是全國省份中最高。

 

今次的預算案焦點都落在房屋政策,預算案指出大溫地區的獨立屋樓價過去五年大幅攀升45%至70%,而多戶房屋亦出現15%至40%的增長。省府指出,要解決大溫地區的房屋可負擔性問題,必須增加新屋供應,避免買家之間的競爭加劇,進一步推高樓價。

 

預算案宣布由今日起,成交價75萬元以下的新樓,不論是否首次置業,都可一律豁免PTT,但條件是業主必須是加拿大公民或永久居民,並且需要在該房屋居住最少一年。省府指,合資格買家最多可節省1.3萬元的稅款,相信能協助省民「上車」,同時刺激發展商興建更多較低價的房屋。而75萬元至80萬元的新樓,亦可以獲得部分PTT減免。

 

而80萬元以上的新樓和所有二手樓,其PTT的計算方法將分為三級制:房屋成交價的首20萬元,PTT為1%;之後的20萬元至200萬元,PTT為2%;而第三級也是今次預算案新增的級別,即200萬元以上,PTT會定於3%,預計每年可以為庫房增加7500萬元收益,用作補貼PTT新屋豁免計劃。

 

省政府指出,已推行多時的首次置業人士豁免PTT計劃(First Time Home Buyers' Program),將會與上述的新措施並行,若新業主同時符合兩個計劃的條件,則可以自選其一。

 

買家今夏須報國籍。

 

另外,為了研究海外投資者對本地樓市的影響,省政府稱需要掌握實際情況及數據。省府將修改《物業轉讓稅法》(Property Transfer Tax Act),由今年夏季開始,買家在物業成交後,需要向相關部門申報是否加拿大公民、永久居民或者其他國籍人士。

 

 

若物業以公司名義買入,亦要申報公司董事的國籍。當承讓人以被動信託(Bare Trust,又稱無條件信託)註冊並提供信託創立人和受益人的資料時,承讓人亦需披露有否以被動信託人身分持有物業。

 

麥德莊表示,有關海外買家的報告完成後必定會向省民公開。他被追問若發現海外買家是樓市過熱的主因,政府會否採取措施應對,麥德莊並沒有正面回應,只表示現階段不適宜作任何揣測,亦不適宜解答假設性問題。但麥德莊亦重申卑詩省歡迎投資,並強調這是讓本省經濟繼續在全國領先的原因之一。

 

另外在興建社區房屋方面,正如省長簡蕙芝上周公布,預算案提出在五年內撥款3.55億元,資助興建或翻新省內超過2000個可負擔房屋。

 

http://www.mingpaocanada.com/Van/htm/News/20160217/vaa1h_r.htm


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簡蕙芝:PTT可刺激興建新樓 向商界力推新預算案 

 

[2016.02.18] 發表


【明報專訊】省長簡蕙芝(Christy Clark)昨日出席公開活動推銷新的財政預算案,並首次將新增的物業轉讓稅(property transfer tax,簡稱PTT)稅階,即200萬元以上房屋需徵收3%PTT,形容為「奢侈稅」(luxury tax)。簡蕙芝亦重申會嚴肅處理有關地產經紀操守問題,又斥責部分不誠實經紀已損害了業界形象。

 

簡蕙芝在預算案出台後出席溫哥華貿易局(VBT)午餐會,向商界推銷預算案。她說,省政府推出75萬元以下新樓豁免PTT的新措施,能協助省民買樓,同時刺激更多新樓興建,提高供應量。她說,豁免PTT會令庫房收益減少,因此需要向200萬元以上的房屋新增PTT稅階,稅率為3%。簡蕙芝更首次以「奢侈稅」形容新增的PTT稅階,說這「奢侈稅」能填補因豁免措施而造成的庫房損失。

但簡蕙芝其後接受傳媒提問時強調,省府推出任何可能干預到樓市的措施時,都特別小心,不能影響省民物業的市場價值,指實施PTT是為了協助經濟能力有限的省民,尤其年輕人置業。

 

對於大溫地區的摩貨炒樓問題,簡蕙芝表示期望卑詩地產議會(Real Estate Council of BC) 成立的調查委員會能解決問題,強調若該會未能妥善應對的話,省府必定會插手。她指個別地產經紀操守有問題,拖累其他誠實的經紀聲譽受損。

 

另外,簡蕙芝又為預算案中的醫療保費(MSP)制度改革護航,指豁免家庭中未成年子女MSP供款後,「本省有達200萬人毋須再支付MSP,佔全省人口4成」,另外有33.5萬人的MSP費用會減少,認為這是MSP改革的重要一步。

 

簡蕙芝又重申反對取消MSP,改以提高個人入息稅籌集醫療開支,她說省內超過100萬名僱員,都是由僱主代支MSP費用,若改以個人入息稅收取醫療經費,會令這批「打工仔」不但失去了員工福利,還加重了稅務負擔。

簡蕙芝亦提到繁榮基金(Prosperity Fund)首筆1億元的注資,並非來自液化天然氣(LNG)稅收,她說省自由黨不會放棄發展LNG,但同時明白繁榮基金的重要性,加上2015至2016財政年度有盈餘,所以決定從盈餘中撥放1億元,用作償還省債及其他投資。


 

 

http://www.mingpaocanada.com/Van/htm/News/20160218/vap1h_r.htm

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                                     成功條件已具備   得獎乃實至名歸

 

記者Paul報導 

        

想在競爭激烈的地產界崢嶸頭角實屬不易,而能脫穎而出、拔得頭籌,若無過人條件及努力是無法達成的。梁國權先生隸屬於北美洲最大的地產公司Re/Max,有超過28年的商業地產投資經驗,是加拿大西海岸最成功的投資地產及土地開拓顧問之一。梁先生可以流利的操廣東話、上海話、普通話和英語,並一直致力於為客戶提供盡善盡美的服務。從業多年來,得獎無數,更是在2015年,獲得加拿大西海岸商業地產經紀第一名的殊榮。

 

                                     專業加經驗的累積    精凖掌握市場趨勢    

 

憑藉多年來的知識及經驗,梁先生可以準確的為商業地產進行價位評估,並分析投資市場的走向。他曾在2015年準確分析出加國的商業及住宅地產投資市場會進一步發展。同時預測到加元貶值會吸引大量外資進入。自2015年中國宣佈QDII2以來,中國的資金預計將有近247.9億美元流入加拿大地產市場。其中大溫市場是備受華人投資者厚愛的區域。

 

梁先生指出,近6個月來,受加幣貶值的影響,地產價格不斷攀升;加上加國政府對土地的保護,使得地方政府手上的發展地數量日漸稀少。現在地方市政府的主要發展方向是增加目前手上土地的容積率,配合天車的使用量。部分土地的容積率可以升至2倍至3倍,甚至更多,大家已經有目共睹。這也使得溫哥華,本拿比,高貴林,新西敏,及列治文等各大城市中靠近天車的土地投資金額大幅上漲,讓一般的投資者望而卻步。而沒有天車通行的西溫和北溫,在近期備受新移民及來自大陸人士們的青睞。這些買家不受限於天車站,而更加注重物業升值潛力、居住環境、和下一代的福祉。

                    

                                     展望未來一年    衛星城市是主流

 

有關2016年投資的方向,梁先生建議投資者可以將目光轉向素里,蘭里,楓葉嶺,新西敏,亞斯福特等衛星城市。現在,這些城市有較完善的土地發展計劃,政府對土地的限制比較寬鬆。目前,這幾個區域的土地價格相對來講較低,但隨著人口的不斷增加和發散,對住房及商業物業的需求量逐步提高,必定將帶動這幾個衛星城市的地產投資市場,並逐漸與世界水平持平,與時俱進。省政府也增強了對這幾個城市發展的關注。其中,BC省政府將斥資35億元,建成新橋,取代現在的馬西隧道(George Massey Tunnel),以縮短列治文與三角洲、Ladner、Tsawwassen的行車時間,大橋預計在2022年完工。待新橋落成後,大溫南部地區將呈現另一番新景象。現階段,則是投資土地的絕佳時期。用同等金額,可以在這幾個城市購買到有更大升值空間的標的,獲利可期。

 

梁先生對這幾個衛星城市十分了解,手上也有幾個不錯的項目在進行。如果您對這些發展中城市的地產投資感興趣,歡迎隨時通過電話或電郵約梁先生面談。

 

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【明報專訊】省府昨日公布取代馬西隧道(George Massey Tunnel)的3.3公里全新10線道大橋計劃,打造一個卑詩史上最大、備有單車線的大橋,同時還會拓寬連接新橋的99號公路。新橋造價高達35億元,將會以收取過橋費的方式回收成本,預料需要至2022年才能通車。

 

 

卑詩運輸及基建廳長斯頓(Todd Stone)表示,用來取代馬西隧道的大橋預計耗資35億元。新橋全長3.3公里,將會是卑詩省史上最大的橋樑。橋面將會有10線道,其中2線為公共運輸及汽車共乘專用道(HOV Lane)。另外還會有單車及行人專用道,同時也會在橋中央預留空間給未來可能增設的捷運系統。

 

斯頓透露,大橋將會比照曼港橋(Port Mann Bridge)收取過橋費,以「用者付費」的方式回收建築成本。但他並沒有公布過橋費多少,僅稱目前正在向聯邦政府申請撥款,未來將會按照渥京撥款的數額,決定是否用來降低過橋費率,抑或是縮短貸款償還款期。

 

根據省府的規劃,連接99號公路的新橋,將會在17A公路、史蒂夫斯頓公路(Steveston Hwy.)、西敏公路(Westminster Hwy.)等三個地點鋪設全新的交流道。為了配合新橋的10線道寬度,99號公路從三角洲91號公路至列治文橋港路(Bridgeport Rd.)長達24公里的路段將全面拓寬,增設兩條公共運輸及汽車共乘專用道。

 

斯頓預計,新橋預每天可為1萬名公共運輸乘客,以及8萬部汽車的司機及乘客省下25至35分鐘時間,增設的行車線也能減少35%的交通意外。雖然99號公路北端的橡樹橋(Oak Bridge)未有擴建,但他稱在新橋完工後,預計橡樹橋的車流不會有明顯增加,而交通阻塞是否繼續存在,仍取決於西70街十字路口的交通燈。

 

目前的4線道馬西隧道是在1959年通車,隧道結構位於菲沙河牀並以石塊覆蓋,但已經不符合現代防震標準,一旦發生地震,很可能會出現坍塌及水浸。而狹窄的4線道在人口及汽車增加下已不敷使用,只要發生交通意外,一定會造成三角洲及列治文兩市嚴重交通阻塞。

 

取代馬西隧道的大橋計劃是在前年宣佈,但今年稍早省府評估的造價僅為30億元。昨日增加的5億元費用,除了建築成本上升外,還加上周邊道路擴建,以及關閉原有馬西隧道的相關開支。

 

新橋目前已經進入最終諮詢階段,預計將會在2017年初動工,2022年完工通車,但省府尚未確認大橋的名稱。根據省府的統計,目前通過馬西隧道的北向車流,有59%是前往列治文,40%是前往溫哥華。

 

 

[2015.12.17] 發表

新聞原址:http://www.mingpaocanada.com/Van/htm/News/20151217/vaba_r.htm

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B.C.’s transportation minister says replacing the aging George Massey Tunnel with a 10-lane toll bridge will drastically reduce congestion on the busy commuter route.

 

Todd Stone said the three-kilometre bridge over the Fraser River will cost $3.5-billion, up $500-million from initial estimates.

 

The bridge will include an HOV lane in each direction, as well as a cycling lane and pedestrian access.

 

Construction will begin in 2017 and isn't expected to be completed until 2022.

 

The estimated toll costs to drivers have not been announced, but Stone said they would likely be comparable to those of the Port Mann Bridge.

 

Stone promised that the new bridge would reduce commute times drastically.

 

"The new bridge to replace the Massey Tunnel will improve highway safety, reduce greenhouse gas emissions from unnecessary idling, and save rush-hour commuters up to 30 minutes a day," said Stone.

 

"This will be the largest bridge ever built in B.C. When completed, it will address what is now the worst traffic bottleneck in the province and bring travel time reliability to one of our most important transportation corridors, serving national, provincial and regional economies."

 

The additional lanes will reduce collisions by 35 per cent because it will be safer to merge, said Stone.

 

The province says the current tunnel no longer meets seismic safety requirements, and many of its major components only have a decade of useful life left before they need to replaced.

 

The new bridge will accompany improvements on Highway 99, including new interchanges in Richmond and Delta.

Currently, more than 80,000 vehicles use the tunnel each day.

 

By Darcy Wintonyk MathesonSenior Digital Producer, CTV Vancouver

Published Wednesday, December 16, 2015 9:25AM PST 

 

(the original news if from: http://bc.ctvnews.ca/george-massey-tunnel-to-be-replaced-by-10-lane-toll-bridge-1.2702821

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溫甘比走廊增密度,拆獨立屋建城市屋

                                                                    --  第3期通過,將配合建廉屋單位


溫哥華市議會週三通過【甘比走廊】(Cambie Corridor)第三期發展計劃,未來增加適合家庭居住的城市屋及排屋等房屋種類,區內約四分之一的獨立屋清拆;而區內五個大型樓盤,需配合甘比走廊整體發展,同時也興建廉租單位。


溫市議會2009年擬定分三階段發展甘比走廊計劃,第一期在2010年通過,發展重點是在架空列車站周圍。2011年通過的第二期計劃則著重主要幹道旁,例如甘比街沿線發展。週三通過的第三期計劃,發展重點是距離加拿大線步行10分鐘的區域,但不在主幹道旁。

 

甘比走廊第三期規劃區域,西至渥街(oak st.)、東至安大略街(Ontario St.)、北邊界限是西16街,南至菲沙河,規劃區域範圍甚廣。


溫市議員雷健華週三接受《星島日報》訪問時表示,市府職員在未來18至24個月內,會陸續咨詢公眾,在修訂整個計劃,市議會在2017年冬季,會在對此計劃進行表決才會定案。


他續稱,第三期的重點發展研究地區,是離加拿大線不遠、但距主幹道有一個藉口外的區域,增加適合家庭居住的房屋種類,例如城市屋,排屋,或兩房以上的柏文,房屋高度不太高,但這方面還需與居民咨詢溝通。另外,甘比走廊未來至少有五個大型樓盤陸續展開,第三期計劃會確保這些樓盤,建於周遭的整體發展一致,并配合興建廉租單位。


根據市府引用2011年人口普查資料,甘比走廊地區內34%的人口為華商,比全市23%的比例還高。29%的居民會育有19歲以下子女,比全市22%還高。總人口約為4.25萬人,租客與自住的比例是43%比57%。獨立屋佔有54%。


自2011年甘比走廊第二期計劃推出以來,有33宗土地用途變更申請案,其中26宗獲批准,創造6,600個新住房單位,其中一半是兩房以上適合家庭居住,還包括630個全新的出租單位,190個社會住屋單位。溫市府也藉此獲得2.56億元的美化社區設施資金,還增加了143個托兒服務名額。


















上圖源自:

http://vancouver.ca/home-property-development/cambie-corridor-plan.aspx

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在地產發展的帶動下,沿著加拿大線的溫哥華甘比走廊(Cambie Corridor)將會煥然一新。甘比街(Cambie St)與57街(57th Ave)一幅本來屬於溫哥華沿岸衛生局(Vancouver Coastal Health,簡稱VCH)的約9公頃土地,已售與地產發展商,據悉,成交價格高達3億元,計劃發展成高層柏文組成的的高密度住宅區,還有醫護與長著安養中心,該處也會加設加拿大線(Canada Line)新車站,成為設施完備的小社區。

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                                                                          2015年大溫地區商業地產投資趨勢

                  

                                       

    (本報訊)記者Paul報道,梁國權先生隸屬北美地產公司顧問公司的翹楚Re/Max,超過27年的商業地產投資經驗,是加拿大西海岸最成功的投資地產及土地開拓顧問之一。從業多年來,獲獎無數,這些獎項對他在商業地產所作出的傲人成績予以肯定。梁先生可操流利的廣東話、上海話、普通話和英語,能為主流及華人客戶解決語言及文化的隔閡,并為客戶準確定位投資方向。

 

     累積多年來的知識及經驗,梁先生可以迅速、精準地為商業地產進行價格評估,並分析商業投資市場的走向。他曾於2014年準確預測新移民政策對商業地產的影響。當時他認為新的移民政策會吸引更有實力的海外投資者,進而促進加拿大的經濟發展。因此,大溫地區的商業地產投資會不斷的發展。事實證明如其預期,商業地產投資需求量在2014年顯著提高。

 

    梁先生認為,大溫地區的商業地產投資在2015年依舊成上升趨勢。他提到,投資者需要密切關注大溫地區的投資物業。近期,很多外來投資者趁加元匯率低期間,在房地產上投注大量資金,并等到貨幣匯率穩定后出售,從中獲利。這使得溫哥華成為全世界房價第二高的城市。目前,商業市場上回報率在3%-5%的投資物業貨源比較少,隨著土地不斷增值,這類投資物業的整體回報率每年可以高達10%以上,其回報率要比其它類型的投資工具高很多。同時,各大銀行的商業地產貸款利率在近幾年來,比較穩定,基本維持在3.5%-4.5%,築造了一個貸款投資的良好時機。而且,大溫地區的市政府,不斷推出新的土地開發計劃,配合人口增長。每個城市不單允許增加開發土地的住宅容積率,更允許改變土地用途,鼓勵商業發展。隨著大溫運輸系統(Translink)的發展,天車系統使用廣泛,城市外來人口增加,人車流動率提升,大大激活了商業市場的發展。政府的支持為大溫地區商業的未來發展提供了保障。綜上所述,高回報、低利率及無限的發展潛力,讓商業地產在市場上非常搶手。

 

     現在,全世界恐怖襲擊不斷,是一個反恐時代。全球油價下調,貨幣匯率不穩定,黃金貶值,唯獨地產業務只升不降,地產投資將會再度成為帶動經濟發展的火車頭和貨幣的避風港。值得一提的是,溫哥華在2014年入選最適宜人類居住的城市中的第三名,安全的投資環境,也是重要的參考項目之一。

 

      梁先生指出,加幣的貶值及移民申請類別的增加,配額的提升,對商業地產的發展起到了進一步的催化作用。他重申,大溫地區將會發展成為國際城市,人口急速增加興起的各項商務活動頻繁促使商業投資只會前進,不會回頭。並且,商業投資市場已經不局限于渴望移民的亞洲人或世界其它地區的人,更多的本地實力派的企業和個人,也開始著眼于商業投資。亞洲人尤其是新移民,對本地商業投資不是很了解,容易盲目投資。與亞洲人相比,本地的投資者的投資目標和方向會比亞洲人準確。商業投資地產對投資者的流動資金及儲蓄資金的要求相對較大,所涉及的相關考慮因素也比較複雜,需要找一位經驗豐富、對市場十分了解的地產顧問做指引。

 

       梁先生願意隨時分享經驗,並介紹合適的投資項目給對商業投資感興趣的朋友。

       聯絡電話:604-644-6482  

       電子郵箱:raymondkleung@hotmail.com

 

 

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大溫商業地產投資分析顯示,儘管2013年商用物業需求持續強勁,但因缺乏大金額投資交易,使得成交總金額較前年滑落。零售店舖與工業廠房躍居市場主力,反觀辦公室與多單位出租物業,因賣方惜售,供給有限,成交總金額分別跌落五成及三成。

商用地產經紀業者「高力國際」(Colliers International)3日發表2013年終「大溫投資報告」(Metro Vancouver Investment Report),該報告彙集區內成交金額100萬元以上的辦公室、多單位出租物業、零售店舖與工業廠房,分析成交量與總金額走勢。

報告指出,2013年零售店舖與工業廠房躍居商用市場主力,其中零售店舖成交量從2012年的170筆,大幅增至2013年的229筆,總金額也從8億5259萬元增至11億2308萬元,成長31.7%。大溫地區內一些住商混合社區,例如溫市福溪(False Creek)的冬奧選手村開發案,零售商舖就非常搶手,當地由12個零售店舖組成的6萬3000平方呎物業單位,2013年下半年就以4510萬元的價格售出,是大溫當年最大一筆店舖交易。

工業廠房成交量從2012年的170筆增至184筆,金額從8億9771萬元增至9億7858萬元,成長9%。

 

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Lakestone, reloaded
“Okanagan's largest resort development to generate over $1.5 billion in economic activity,” declared the press release that arrived August 23, 2006, touting Lakestone, a venture of Vancouver-based 20/20 Group Inc.

Vineyards, a golf course, a marina and villas ranging in price from $700,000 to $1.8 million were planned for Lakestone, the latest vineyard-oriented project to be announced for the Okanagan. Concord Pacific's Greata Ranch Vineyard Estates in Peachland, Bellstar Hotels and Resorts Ltd.'s vision of a wine village in Oliver, and The Rise, a 735-acre development with 1,200 homes above Vernon, had led the way into a market where “cautious” never modified “optimism.”


“It takes individual elements that whole resorts have been built on and puts them together in one resort,” John Murphy, president of 20/20 at the time, said. “We've got water, wine and golf, all in one location.”


When the financial crisis hit in 2008, more than $50 million had been spent on the project. Twenty lots were serviced, 10 had sold, and 20/20 was on the hook to Royal Bank.


That's where Macdonald Development Corp. (MDC) stepped in.


“I suggested they just pay off their debt and hang on to the property,” said Rob Macdonald, president of MDC. “[20/20] just wanted to sell the property, so I ended up buying it for $16 million, which was the bank debt.”

 

The deal closed in 2011, and MDC set about reconfiguring the project, eliminating the golf course and vineyards, downsizing the marina and rearranging home sites across the 550-acre property. Project costs are now in the range of $1 billion.

 

Plans continue to include 1,365 homes, but, as planning documents note, “the allocation of densities on the site has changed to reflect current market and phasing considerations, while responding to detailed site planning and grading studies that place specific housing types on the most suitable pieces of land.”

 

Construction and sales resumed last year, with news voters had re-elected the BC Liberals.

 

“Right after the election, we moved forward with the hard construction and moved forward with the development full-tilt,” Macdonald said.

 

There are now 116 lots under development.

 

With momentum building behind the new incarnation of the project, MDC hosted a ceremony with Lake Country Mayor James Baker and Ron Cannan, member of Parliament for Kelowna-Lake Country, on June 20 to signal Lakestone's formal relaunch.

 

Hotel check-in
Positive momentum is also building in the province's hotel market. 

Carrie Russell, managing director of hotel valuation and advisory firm HVS Canada, told a recent seminar the firm hosted in Vancouver that demand for rooms in Metro Vancouver was up 8.4% in the first quarter over the same period a year ago. Demand for Vancouver International Airportproperties rose 14%, making them tops in the country. The performance puts Metro Vancouver on track for a strong year after three years of lacklustre demand.

  

Credit rising demand to an influx of visitors from Asia, particularly China. The number of visitors from China was up 30% in the first quarter, while travel from Asia as a whole and the U.S. rose 7% and 4%, respectively.

 

Robert Pratt, president of Coast Hotels Ltd., said Vancouver is attractive to visitors from China because it's familiar yet far enough from China to have prestige. It also offers a blend of urban amenities and wilderness that Chinese travellers find attractive, because a range of experiences is offered in the single destination.

 

Canadian Tourism Commission numbers indicate the average Chinese traveller stays 14 nights and spends $1,853 per visit. The demand ultimately boosts the value of local hotel assets.

 

HVS expects per-room sale prices to increase 3% this year and next, and then jump 7% in 2016.

 

 

Smoked 

Within four hours and 20 minutes of this column hitting doorsteps last week, the province announced that municipalities won't lose property tax revenues from registeredmedical marijuana farms that locate off farmland. Beginning in 2015, the facilities will be taxed at the applicable rate – unless they're located on farmland, in which case they'll be taxed at commercial rates.

 

Marijuana production joins wine and cider production as well as sand and gravel extraction on the province's table of operations permitted on farmland that aren't taxed at farm rates.

 

 

 

**This article is written by Peter Mitham from Website: www.biv.com**


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It’s not just the residential real estate market that continues to sizzle, the commercial property market continued its red hot pace in the last quarter.

“Those expecting the Canadian commercial real estate investment market to come off the boil will continue to wait,” says a new report from CBRE.

The real estate company said Friday investment volume reached a new first quarter record in 2014 and pension funds are leading the charge.

 

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Investors bought $6.8-billion of Canadian commercial real estate in the first quarter, up 12.2% from the same period a year earlier. Some of the increase can be attributed to larger transactions that were finalized in the first quarter of 2014, including the approximate $500-million purchase of Toronto’s upscale Bayview Village mall which was first reported by The Financial Post.

“Each distinct investment cycle is unique and this current cycle stands out for its resilience,” said John O’Bryan, chairman of CBRE, in a statement. “The purchaser profile has varied significantly over the past year. REITs were dominant initially, only to have private buyers come to the forefront and now pension funds are moving into an increasingly dominant position.”

He says pension funds are expected to become increasingly aggressive as they allocate even more money for real estate driven by access to cheap capital.

Pension funds accounted for 33.7% of total investment activity in the first quarter, just behind private investors who usually are responsible for about 45% of activity. The REITs were down to about 11.4% of activity in the first quarter.

“When you can buy commercial real estate for almost the same price as building it new, there is some hesitation and more financial scrutiny; however, pension funds and other investors are in need of income producing investments and by most metrics, commercial real estatehas a very strong track record over the past decade,” said Ross Moore, director of research, in the release.

Office buildings have been the main driver of deals, accounting for just over $2-billion of activity in the first quarter. Retail investment was about $1.9-billion for the quarter followed by land purchases at $1.27-billion.

Eastern Canada also drove the market with investment activity $3.6-billion in Toronto and $1.1-billion in Montreal.


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                      新移民政策有利商業房地產發展

                           資深商業地產專家梁國權分享他的預測

 

          梁國權是加拿大西岸最成功的房地產顧問之一。 他屬於Re/Max ,該公司是北美房地產顧問公司界的翹楚。25年的商業房地產買賣經驗及誠懇、踏實的工作態度,加上能操流利廣東話, 上海話, 普通話和英語,使他獲獎無數,成就非凡。以往的不提,2011年, 他在Re/Max 加拿大的所有房地產經紀中排名第五, 在全球e/Max排名第9。 最近,由於他在2013年商業房地產的買賣工作上表現出眾而獲得了在加拿大西岸第4名的獎項。這些 獎項,直接見證了顧客對梁先生的專業及個人的 肯定及認同。

 

           梁先生過去的房地產經驗牽涉到各種不同類型物業的買賣, 包括在大溫地區的土地開發、 零售物業、 購物中心大樓、 酒店、農地及度假別墅等。他可以很稱職地從多方面協助顧客,例如租賃、 商業買賣、 合資、融資等。 

 

          梁先生不單是一位房地產經紀, 他多次在報紙上刊登關於房地產投資題材的文章。 對於未來的發展趨勢,他以特殊的而可靠的計算技巧, 從而對物業的市場價值和投資項目的利潤潛力作出非常準確的評估。多年來,由於他建立了良好信譽及廣闊的人脈,所以能在為客戶的談判中有一定的發言份量及影響力。

 

           加拿大政府在2014 年2月11日下午宣布了2014年度财政预算案,建议一刀切取消投资移民与企业移民类别, 有报道说大约九成申请来自中国内地,勢必對大溫房地產造成重大影響。梁先生認為,長遠來說, 溫哥華的房地產市場不會由於新政策的出現而受到不良的影響。第一,溫哥華是全球最適宜人類居住的國際都市之一, 但是它的房地產價格還是在國際水平上偏低,絕對沒有泡沫。 第二,加拿大有穩定安全的金融體制,各大銀行机构的贷款利息远远低于亚洲国家, 给投资者的融资带来了很大的方便。第三,加元贬值,人民币升值,中国投资者的资金價值實質上膨胀了。第四, 政府計劃引進對加拿大經濟更有利的移民群體。 除了各省政府的省提名移民項目繼續生效之外,聯邦政府目前正着手推出两个新项目以取代被腰砍的投资和企业家移民项目,包括投资移民风险投资基金(Immigrant Investor Venture Capital Fund) 和商业技术项目。

 

           这些新的移民项目将会为大温地区的商业房地產带来新的生机。因为接管本地的退休生意成了这一批梦想要移民的家庭的唯一出路。 有很多生意都超過200万加元,有一定的风险, 投资者需要全身心地投入,符合移民项目的要求。投资者经营的生意为本地带来就业机会,为政府带来税收,创造生产力。也有机会引进或融合外国的技术,得以作出对生产的改良和创新等。 这项 移民计划,将会为加拿大的经济带来积极的影响。

         

          最後, 由於最新超級簽證的推出, 大量的投資者可以很容易地進入加拿大長期居留, 最長達9 年。 即使他們不移民,也能夠實現投資和定居加拿大夢想。最重要的一點是,加拿大歡迎不同國籍人士的投資,沒有任何歧視。所以移民政策不會對房地產投資帶來任何負面影響。

 

          由於商業地產投資涉及層面較複雜,資金需求亦較大,特別需要找 一位俱備商業地產方面專業及經驗的顧問作指引,梁先生願意將他的心得與有需要的朋友分享。聯絡電話:604-6446482。

照片說明:梁國權先生(左)接受Re/Max 2013年加西商業地產業績第四名獎狀



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Excellent Development Property! Private 9.994 Acres land located at 24th Ave and 161St in Grandview, a prosperous neighborhood with dense commercial units and plenty of community facilities, such as schools, parks, large shopping centers and famous restaurants.  All within walking distance. Easy access to White Rock and  the United States boarder through highway 99 (exit 8A). Among the dense residential area, this property is currently a nursery operated by Japan Bonsai Garden Art who can move out anytime. The adjacent acreage site to its east will be developed into a townhouse complex with over 200 units. A new Super Store is being built at its adjacent lot to its west. All city services are available nearby.  This property is supported by the most updated NCP to rezone to the Multiple Residential Use which allows 30-45 units per acre.  It has the potential to build apartment buildings on this property.  Don't miss this opportunity! 

 

Property Information

Address:16172 24th, Surrey,  BC
Legal:        PL 5524 LT 3 LD 36 SEC 13 TWP 1 Part NW 1/4, Mfg Home Reg. #96732 
P.I.D.:        002-633-795 
Zoning:        One Acre Residential Zone 
Lot Size:         9.994 Acres  (approx. 340 SF X 1295 SF) 
               
Assessment (2012)
Land$31,381
Improvement$319,700
Actual Total$351,081 
Gross Tax (2012):$1870.94  
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